（一）农地转让问题
1． 为什么土地不能私有或者说是个人所有？
土地的价值是基础性的，无法准确为之定价，其价值随着时间波动。而且，土地非常重要，关系国计民生，一旦私有，国家无法控制绝大多数的社会资源。国家之所以一定要保留拥有“土地所有权”的名分，还因为所有权所表征的是一种剩余权利，那些没有展示出来的价值都归属于所有权人。土地不仅仅有财产属性，而且是一个社会存在的基础，对这些资源的垄断性的所有，是有必要性和正当性的。实际上，即使在有些西方资本主义国家，土地的所有权也并不是完全意义上的私有。比如在英国，其土地的所有权都来自国王（女王），国王将土地分封给贵族和武士，作为一种交换，这些贵族和武士就得在军事上尽忠于国王。直到今天，英国女王仍然是英国土地的名义所有人。在美国，土地在理论上是由国家（各州）让与的，至今国家（州）在理论上对土地还有一定的财产权，当一块土地没有继承人，也没有转让给他人的时候，这块土地就归国家（州）所有，这可以算是国家保留剩余权利的一种体现。
2． 用益物权的 “类身份” 属性和农村土地经营权的转让的限制
用益物权是一种注重对物的使用的他物权，在物质权和价值权的分类中，属于物质权，更侧重的是对物本身的占有使用，而非变价权。把用益物权全部看作是身份权可能是不恰当的，但是，必须注意到这种权利的“类身份”属性。所谓“类身份”性的权利，就是只有具备一定的资格的人才能享有的权利。在西方财产权发展的历史上，不动产的所有人和用益物权人之间一般都有一定的人身或者类人身关系。因此，用益物权被侵犯的人请求法院所给予的救济就不仅仅是损害赔偿，而且是包括恢复其身份和资格的“对物之诉”。
在物权法中，也体现了这样的考虑。农村土地的承包经营权人和农民的身份是联系在一起的，似乎可以被解释为非农民就不应当有此权利。农村宅基地使用权同样如此。正是基于这样的考虑，物权才限制将农民对土地的权利以抵押或者质押等方式流转，更不用说买卖。因为这可能会导致农村土地脱离农民资格。立法者认为，这样可以来构成对于农民的最低的保障——即使农民丧失了一切，至少他们还有土地。
3．土地承包经营权的流转及其财产权属性
民法教科书中很少对财产权下定义的。民法中给财产权下的定义缺乏一个重要的标准，即，可转让性。通常认为，财产权的一个重要的属性是它其有财产价值。不过，按照这一标准界定出的仅是广义的财产权概念。而判断一个财产权是不是好的财产权的一个重要的标准是：这个权利是否具有可转让性或者流转性。若没有可流转性或者可流转性较差，这一权利即便能被称为财产权，也是比较差的财产权。这是法经济学的一个基本观点。其背后的理由在于，流转可以促进价值形成，可以帮助发现价值，可以增加已有的价值。
物权法规定了土地承包经营权，进一步确定了其作为物权的地位而不仅仅是一种债权性权利，虽然这种权利的取得来自一个承包经营契约。而物权（包括他物权）作为狭义的财产权，应该具备流转性。而若把土地经营权设计成财产权，就应该赋予其比较高的可转让性。物权法在界定土地承包经营权的性质的时候，着力强调这样几点：第一是承包经营权的时间比以前有所延长，并能到期续展；第二是承包经营权的权利人能够对抗作为所有人的发包人——集体；第三，增加承包经营权人在管理土地方面的发言权，等。但是在土地权利的可转让性方面，仍然没有突破的规定，只是荒地的承包经营权方面开了一个小小的口子。实际上，仅仅从这几个方面只能说明土地承包权人的权利比以前的债权能得到更好的保障，并不能使这种权利成为比较好的物权性的权利或狭义财产权。这里仅仅是予之以物权之名，却缺乏物权之实。
若把承包经营权设计为狭义的财产权，就应当授予财产权的享有者转让权（处分权）。
4．农地承包经营权不能流转的理由及反驳
赞同用立法限制农地流转的学者一般会给出下面几个理由，这些理由实际上都涉及公共政策方面的考虑：第一是对于农民的基本保障问题；第二是关于土地的用途（耕地）保护和农业安全的问题；第三是改变农地的公有性质的问题以及避免土地向少数人集中的问题。
如前所述，财产权的一个重要的属性是可流转性。农村土地承包经营权作为一种财产权，如果不具有流转性，将缺乏有效的手段对它进行定价，农民作为权利人无法将土地上的权利变现。若将土地权利视为对农民的一种保障，它必须授予权利人在有利的时候转让该权利的选择权，否则也仅仅是一种非常差的保障。这好比说，一个穷人唯一值钱的是他的一个金饭碗，但是我们不让他卖掉换取做生意的本钱，原因是我们担心他不够聪明，可能卖不到一个好价钱；或者担心，一旦他卖掉这个饭碗，他出去连乞讨都没有工具了。这实际上是认为农民不具备处分自己财产的能力。农民仍然像未成年人等一样，需要被置于国家和法律的监护之下。这是一种典型的父性的考虑。这样，农民被强制和土地不能分离，却被认为农民已经取得了基本的社会保障。限制土地流转的一个理由是为了保护农民的利益，但是它是否符合农民的利益并非是一个能够证实的问题，不过至少在理论上，一个人拥有更多的权利和更多的自由（转让财产的权利和自由）不能被认为损害了他的利益。
当然，出于对国家农业和耕地安全的考虑，在转让的时候需要对农地的用途加以限制，以保证耕地的总量和用途控制。这是通过对物权本身的内在限制加以调整。即使在耕地私有的国家，对使用目的的限制也依然会存在。这是所有权的内在限制，这种限制不需要通过限制转让土地上权利的方式来进行。
有必要重申这样的基本观念：所谓权利就是选择权，权利人可以选择行使，也可以不行使。也就是说，农民的土地经营权即使具有了可流转性，农民也不一定非要转让它，除非受让方出了一个具有吸引力的价格。立法者的担心之一是，若允许土地可流转，农民就会以低价转让土地，侵害自己的权益。但是，农民被迫低价转让土地的原因恰恰可能是因为土地的流转性差，没有一个价格形成的市场和机制，没有对于农民土地财产权之流转性的预期，导致农地的价值不能被正确评估，这和国有股流通的问题是类似的。其实，只要契约是基于当事人的真实且自愿之意思的形成的、是得到正当程序保证的，就不需要过分担心这种问题。
立法承认了农地的承包经营权人所享有的是一种物权，既然是一种物利，权利人就有选择权，决定自己权利的行使方法，权利的概念是给权利人一个自治的领域，在这个领域内，权利人的自由是不能被干涉的。
有人还担心，农民土地若能转让，可能会导致土地权利向非农民集中，向少数人集中。这样一方面会导致土地的公有性质被改变或者说是私有化，另一方面导致土地被少数人囤积。实际上，我们之所以采用物权法上的用益物权制度的设计，就是为了在一定程度上避免土地的公有性质被改变。集体是土地的所有人，承包经营者所享有的是一种他物权，但是并不是所有权。不管土地如何流转，土地的所有人的性质没有改变，国家和集体以所有人的身份可以根据正当程序，采取一定的措施防止土地不正常的囤积。而且，城市化的进程在加速，从进一步解放生产力的角度看，农村土地也有一定程度的集约化需求，土地的流转问题是一个我们迟早都要关注的问题。关键是如何流转的问题，而不是能不能流转的问题。只要价格合理，程序正当，让出让人得到实惠，我们甚至不能拒绝原本不是农民的人取得农地的使用权，只需要对土地的用途进行限制就可以了。否则，农民的资格不仅不是对农民的保障，反而真正成为对于农民的约束——他们摆脱了封建的人身关系的约束，又重新受到农民资格的约束。
一个显得比较有说服力的观点是，既然集体是所有权人（后面在讨论城镇土地的使用权的时候，是国家作为所有权人），对农民的补偿不能按照所有权人的标准进行，土地的增殖价值应当由作为所有人的集体取得。这实际上涉及公主体（国家和集体）的利益和农民的利益的冲突问题。这里我们需要问，国家和集体有没有自己的、优越于农民的独立利益？是不是必须通过对于土地流转的限制才能确保国家或者集体的利益不受损害？使用用益物权的机制来解决农地的所有和使用问题的一个根本的出发点，是利用民法机制实现分权和利益分配。民法机制承认国家和集体作为所有人，也承认农民作为财产权人（他物权人）的地位，借以增加农民在财富分配中的权重。前面举了几种可以被视为公共政策的限制农地转让的理由，其实，在农地转让问题上最大的公共政策是如何偿还国家对农村和农民的历史欠帐。不能从法律上保障农民在新的土地改革中得到切实的利益，不在财产权分配上向农民和农村倾斜，就很难达到建设一个和谐社会的政治图景。新中国的历史显示，国家对于农民的欠帐实在太多，国家和集体不可在农地使用的问题上再和农民争利。国家和集体作为所有权人只是享有宏观管理和引导的职责，并不应当也无必要从中取得经济利益。
5．当然，所谓知易行难。物权法利用用益物权的模式来解决农村土地的公有和农民利用的问题，把国家治理的重大课题交与民事法律机制，这本身已经是一个巨大的历史进步了。对于能否使这种权利流转，除了在理论上充分论证其必要性和合理性之外，就流转的具体方式、步骤，流转的时间节奏、以及随之而产生问题的预防和解决等，都需要更深入的研究，更勇敢而稳妥的实践。
